Kiedy mówimy o zasiedzeniu gruntu?

Zasiedzenie gruntu to proces polegający na nabyciu własności gruntu przez osobę, która nie jest jego właścicielem, ale przez długi okres czasu władająca nim jak właściciel. W Polsce zasiedzenie gruntu jest regulowane przez Kodeks cywilny (KC), który określa warunki, okresy czasu oraz konsekwencje prawne związane z zasiedzeniem. W poniższym artykule omówimy wszystko, co powinieneś wiedzieć na temat zasiedzenia gruntu.

1. Podstawowe informacje

1.1. Definicja zasiedzenia gruntu

Zasiedzenie gruntu polega na nabyciu własności nieruchomości na skutek długotrwałego samoistnego posiadania przez okres wskazany w ustawie przez osobę, która właścicielem nie jest, ale zachowuje się jak właściciel. Kluczowym pojęciem dla zasiedzenia gruntu jest tzw. posiadanie samoistne.

1.2. Posiadacz samoistny gruntu

Posiadaczem samoistnym gruntu jest osoba, która nim włada jak właściciel. Jest to tzw. posiadanie właścicielskie, a więc takie, które odpowiada władaniu gruntem przez właściciela.

2. Warunki zasiedzenia gruntu

2.1. Posiadanie samoistne

Posiadanie samoistne to faktyczne władanie daną rzeczą jak właściciel. Sąd Najwyższy w swoich orzeczeniach wskazał, że do zasiedzenia gruntu prowadzi, między innymi, korzystanie z niego przez posiadacza z wyłączeniem innych osób, pobieranie pożytków i dochodów oraz przekonanie posiadacza, że jest on uprawniony do rozporządzenia gruntem.

2.2. Dobra i zła wiara

Dobra wiara oznacza, że posiadacz jest w sposób usprawiedliwiony przekonany, że służy mu prawo własności (np. nabycie gruntu umową notarialną, która okazała się nieważna). W złej wierze jest posiadacz, który wie lub powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo do posiadanego gruntu (np. nabywca z nieformalnej umowy).

3. Okresy zasiedzenia gruntu

3.1. Zasiedzenie gruntu w dobrej wierze

Nabycie gruntu przez zasiedzenie w dobrej wierze następuje po 20 latach samoistnego posiadania.

3.2. Zasiedzenie gruntu w złej wierze

Nabycie gruntu przez zasiedzenie w złej wierze następuje po 30 latach samoistnego posiadania.

4. Jaki grunt można zasiedzieć?

Zasadą jest możliwość nabycia przez zasiedzenie każdego gruntu, w tym także należącego do Skarbu Państwa lub do jednostek samorządu terytorialnego. Od 30 kwietnia 2019 r. wprowadzono daleko idące ograniczenia w zasiedlaniu gruntów rolnych. Ograniczenie podmiotowe polega na tym, że nabyć przez zasiedzenie grunt rolny może tylko osoba, która jest rolnikiem indywidualnym.

5. Czy dzierżawca gruntu może go zasiedzieć?

Samoistność posiadania gruntu prowadząca do jego zasiedzenia polega na władaniu gruntem w sposób niezależny od właściciela. Oznacza to, że władanie to musi być władaniem bezumownym. Wykonywanie posiadania gruntu na podstawie umowy dzierżawy, użyczenia czy użytkowania jest posiadaniem zależnym. Posiadacz zależny nie nabywa własności gruntu przez zasiedzenie, nawet gdyby jego posiadanie trwało najdłużej.

6. Proces zasiedzenia gruntu

6.1. Postępowanie sądowe

Stwierdzenie nabycia własności gruntu przez zasiedzenie wiąże się z koniecznością wszczęcia postępowania sądowego. W związku z tym istnieje konieczność złożenia wniosku w tym przedmiocie w sądzie.

6.2. Dowody w sprawie o zasiedzenie gruntu

Istotną rolę w postępowaniu odgrywają dowody potwierdzające okoliczność władania daną nieruchomością jak właściciel. Do dowodów takich należą księga wieczysta, dowody uiszczenia podatku od nieruchomości, umowy zawierane z osobami trzecimi, opinia biegłego sądowego oraz zeznania świadków.

7. Koszty zasiedzenia gruntu

7.1. Wpis sądowy

W przypadku zasiedzenia nieruchomości wpis sądowy wynosi 2.000 złotych.

7.2. Honorarium prawnika

Jeśli zdecydujesz się skorzystać z usług adwokata lub radcy prawnego, konieczne będzie uiszczenie jego honorarium. Wysokość wynagrodzenia prawnika jest ustalana indywidualnie w umowie.

7.3. Opinia biegłego sądowego

W niektórych sprawach konieczne jest wsparcie biegłego sądowego. Koszty związane ze sporządzeniem przez nich potrzebnej opinii uzależnione są od nakładu pracy. Można jednak przyjąć, że przeciętne wynagrodzenie biegłego mieści się w granicach 2.000-3.000 złotych.

7.4. Ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym

W niektórych sprawach konieczne jest zamieszczenie ogłoszeń w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz w piśmie poczytnym o toczącym się postępowaniu sądowym. Koszt takiego ogłoszenia to najczęściej 1.000-1.500 złotych.

7.5. Wpis w księdze wieczystej

Wniosek o wpis w księdze wieczystej to wydatek 200 złotych. Jeżeli jednak dana nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej, konieczne będzie jej założenie. Wiąże się to z kosztem 60 złotych.

8. Podatek od zasiedzenia gruntu

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie rodzi obowiązek podatkowy. Jego wysokość wynosi 7%, licząc od podstawy opodatkowania, czyli wartości nieruchomości z dnia nabycia własności.

9. Kiedy zasiedzenie gruntu nie jest możliwe?

Jeśli dana osoba nie jest posiadaczem samoistnym, to jest posiadaczem zależnym, co wyklucza możliwość nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Posiadaczem zależnym jest osoba, która jest podporządkowana właścicielowi lub posiadaczowi samoistnemu na podstawie stosunku prawnego, uprawniającego ją do władania daną rzeczą.

10. Pomoc adwokata w sprawach o zasiedzenie

W trudnych sprawach o zasiedzenie warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego. Ich doświadczenie i wiedza może okazać się kluczowe dla sukcesu w sprawie.

materiał zewnętrzny